Définition du prêt hypothécaire

Le principe de l’hypothèque existe depuis l’origine des civilisations. Un passé ancestral qui tendrait à affirmer l’efficacité du prêt hypothécaire dans sa capacité :

  • à accompagner les projets de tous les hommes, de tous temps
  • à créer une spirale vertueuse : le patrimoine entrainant la richesse…
  • à structurer les organisations foncière et bancaire des pays
  • à favoriser le développement de la société

En plaçant l’évolution du prêt hypothéaire dans sa perspective historique, on coupe court à la méfiance excessive dont il fait l’objet aujourd’hui. Ce n’est manifestement pas l’hypothèque dans son principe qui est dangereuse mais la façon dont elle est utilisée.

Le prêt hypothécaire pendant l’Antiquité

L’hypothèque contemporaine de la création de l’organisation des échanges

Le prêt hypothécaire en Mésopotamie
Le principe de l’hypothèque serait apparu avec les premières civilisations humaines, soit près de 1750 ans avant notre ère ! Le code d’Hammurabi, le roi de Babylone, l’une des plus anciennes lois écrites, fixe déjà les règles du commerce bancaire et on suppose que la notion de prêt garantie par des biens réels en est contemporaine. Le premier prêt hypothécaire en tant que tel, aurait été accordé à Babylone en 430 avant JC. Un verger aurait servi de sûreté réelle à une famille de banquiers, les Marashu.

Le vendeur fait lui-même l’hypothèque

Le prêt hypothécaire en Egypte
Le droit Egyptien était très proche du droit contemporain. C’est vrai aussi pour le principe du prêt hypothécaire. Les contrats d’échanges étaient assortis de toutes les garanties possibles. Lors de la vente d’un bien immobilier, si l’acheteur n’avait pas assez d’argent, c’est le vendeur lui-même qui pouvait lui faire crédit en faisant intervenir une hypothèque sur sa maison.

L’hypothèque implique une dépossession

Le prêt hypothécaire en Grèce
A partir du IVe siècle avant notre ère, les Grecs utilisaient des horoi, bornes gravées en pierres, pour délimiter les terres hypothéquées. L’emprunteur donnait une propriété (de valeur égale à son emprunt) au prêteur, pour une période définie par contrat. Le bien était délimité par les horoi. Contrairement au prêt hypothécaire actuel, l’emprunteur ne gardait pas la jouissance du bien. Elle s’adressait plutôt à de riches citoyens.

Une hypothèque pour plusieurs créances

Le prêt hypothécaire à Rome
L’hypothèque romaine était d’abord une convention entre un acheteur et un vendeur. Plus tard, elle est devenue une institution, une loi, un droit réel. L’hypothèque pouvait déjà servir de sûreté à plusieurs créances. Le système romain était déjà très élaboré. Seule manquait la notion de publicité (dans le sens de rendre public) ; une carence qui occasionna de nombreux abus.

Le prêt hypothécaire, en France, du Moyen âge à aujourd’hui

L’aspect occulte des possessions immobilières

Le prêt hypothécaire en France
sous l’Ancien régime Sur une grande partie du royaume de France, les hypothèques étaient gardées secrètes, ce qui était très dangereux pour les créanciers. L’édit de Colbert en 1673 rendit la publicité des hypothèques obligatoires. Noblesse et notariat y étaient pourtant opposés : les premiers ne voulaient pas rendre public leur endettement hypothécaire, les seconds avaient peur de perdre leurs prérogatives. Il faut attendre 1771 pour voir constitué le corps des Conservateurs d’hypothèques.

Le double registre des Conservateurs

Le prêt hypothécaire pendant la Révolution
Le secret des patrimoines fait débat pendant la Révolution. Une décision en faveur de la publicité foncière supprime la clandestinité des prêts hypothécaires. C’est un cap décisif vers le l’hypothèque moderne. Les Conservateurs tiennent 2 registres : celui des inscriptions hypothécaires et celui des transferts de propriétés.

La question des libertés réduit la sécurité hypothécaire

Le prêt hypothécaire sous l’Empire
La rédaction du code civil conforte la sûreté offerte par le prêt hypothécaire. La Conservation des hypothèques est rattachée à la Régie de l’enregistrement (régie de collecte financière de l’Empire). Soucieux de protéger les libertés individuelles, de nombreuses sûretés hypothécaires restent occultes.

La publicité fait l’objet d’une loi mais des failles subsistent

Le prêt hypothécaire et le second Empire
En 1855, le développement immobilier et l’essor des sociétés de crédits imposent une rigueur du système. La publicité foncière fait l’objet d’une loi. Les suretés hypothécaires deviennent l’un des piliers de l’envol économique. La loi est cependant critiquée car elle est incomplète : des brèches subsistent dans l’inscription hypothécaire.

L’hypothèque doit être une sécurité pour tous

Le prêt hypothécaire au 20e siècle en France
En 1955, un décret étend l’obligation de transcription immobilière à tout acte translatif, déclaratif ou constitutif de prêt hypothécaire. Toute brèche liée au secret de la propriété immobilière disparait.
En 2006, un décret autorise les banques françaises à mettre en place le prêt hypothécaire rechargeable et le prêt viager hypothécaire. Mais les établissements y vont à tâtons. Contrairement à l’organisation bancaire anglo-saxonne qui permet un développement généralisé du prêt hypothécaire, la France est beaucoup plus précautionneuse et cherche à protéger le prêteur certes mais aussi l’emprunteur.

« Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. »